Bumm, szívtál!

Néha sajnos hiába köt valaki írásban, megfelelő körültekintés mellett bérleti szerződést, néha sajnos az is kevés ahhoz, hogy bérlőként zavartalanul használhassuk a bérleményünket.

Előfordulhat ugyanis a következő kellemetlenség: A bérbeadó, akivel megkötöttük a bérleti szerződést, valójában nem tulajdonosa a bérleménynek, hanem például egy olyan társaság, amely az ingatlan hasznosítására kötött megállapodást annak tulajdonosával. 

Vagyis az ingatlan tényleges tulajdonosa és a mi bérbeadónk között létrejött egy általunk ismeretlen tartalmú megbízási szerződés, vagy együttműködési megállapodás, esetleg bérleti szerződés, ami alapján a tulajdonos feljogosítja a megbízott társaságot az ingatlan hasznosítására. 

Ez azt jelenti, hogy adott összegű megbízási/bérleti díj fejében a megbízott cég saját nevében bérleti szerződést köthet másokkal (köztük velünk is) az ingatlan bérbeadására. A megbízott cég tehát bérbeadóként szerződik velünk, mi kibéreljük tőle az ingatlant, fizetjük neki a bérleti díjat, majd ő a saját hasznát levonva kifizeti ebből a tulajdonost.

 Miért zseniális ez a konstrukció a tulajdonosnak, és miért extrém rizikós nekünk, mint bérlőknek? 

A válasz egyszerű: a tulajdonosnak nem kell a bérlőkkel bajlódnia, nem kell saját magának gondoskodnia az irodahelyiségek/lakások kiadásáról, egy helyre kell számláznia, és más elvégzi helyette az ingatlan kezelésével/hasznosításával kapcsolatos tennivalókat. Hogy ez nekünk bérlőként miért kockázatos? Pont a fentiek miatt. Vagyis hiába vagyunk mi jó bérlők, és fizetjük koppra a bérleti díjat minden hónapban, ha a bérbeadónk mondjuk szerződést szeg, és ezért a tulajdonos és közte megszűnik az ingatlanhasznosításra vonatkozó alapszerződés. 

Ha súlyos szerződésszegés történt, úgy gyakorlatilag azon a napon, amelyen az ingatlan-hasznosítási megállapodás megszűnik a tulajdonos és a mi bérbeadónk között, megszűnik a mi bérleti szerződésünk is minden további nélkül. Hogy mit jelent ez a gyakorlatban? Azt, hogy szedhetjük a sátorfánkat, és kereshetünk magunknak új bérleményt, hacsak a tulajdonossal nem tudunk megállapodni az ingatlan további használatáról. Ha ez elől elzárkózik a tulajdonos (jogában áll, megteheti), jogilag nem tehetünk sok mindent, hiszen ha nem költözünk ki, úgy jogcím nélkül használjuk az ingatlant, és hipp-hopp már be is perelhetnek minket az ingatlan birtokba adására, érvényesítenek velünk szemben egy jó kis használati díj-követelést is, jogi költségeket stb. 

Mit tehetünk esetleg? Követelhetjük a bérbeadónktól azt a kárunkat, ami a szerződés megszűnése miatt ért minket. De sajnos van egy rossz hírem: ezen a ponton a bérbeadó céget már valószínűleg kiürítették, és a semmiből akkor sem tudnak nekünk kártérítést fizetni, ha amúgy szánják-bánják, ami velünk történt. Mit tudunk mégis csinálni? Elsősorban azt, hogy próbáljunk meg bérlőként közvetlenül a bérlemény tulajdonosával leszerződni, ha pedig ez nem lehetséges, a bérleti szerződésben kérjünk biztosítékot a bérbeadótól arra az esetre nézve, ha közte és a tulajdonos között bármilyen jogcímen megszűnik a szerződés, vagy vállaljon kötelezettséget arra, hogy biztosítson részünkre csereingatlant a fenti esetre. 

Természetesen ezek a kikötések sem nyújtanak 100 %-os védelmet részünkre, de mégis többet érnek, mintha semmi sem lenne ezzel kapcsolatban a szerződésünkben, és amikor beüt a baj, csak azt érezzük, hogy: Bumm, szívtál!